So wird die Vermietung einer Immobilie zur sicheren Einkunftsquelle

Es ist eine beliebte Form der Altersvorsorge, eine Immobilie zu kaufen und nicht selbst zu bewohnen, sondern zu vermieten. Doch steht den Mieterträgen auch ein nicht zu unterschätzender Verwaltungsaufwand gegenüber. Zudem kann eine schlechte Auswahl des Mieters auch Geld und Nerven kosten. Wer die Vermietung einer Wohnung vorausschauend plant, kann dabei aber gut verdienen.

Das ist bei der Vermietung einer Immobilie zu tun

Das Um und Auf für die erfolgreiche Vermietung einer Wohnung ist ein seriöser Mieter. Vor allem, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, ist eine Prüfung der Zahlungsmoral des potenziellen Mieters sinnvoll. Mithilfe einer Schufa-Auskunft oder einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann der Vermieter sicherstellen, dass er den monatlichen Zahlungen nicht nachlaufen muss.

Ist ein zahlungskräftiger Mieter gefunden, können die Einnahmen fließen. Die Zahlungen setzen sich aus dem festgelegten Mietzins und einer Anzahlung auf die Nebenkosten für die Benützung von Gemeinschaftsflächen im Haus, die Reinigung des Stiegenhauses, die Müllentsorgung oder die anteiligen Abgaben der Liegenschaft zusammen. Darüber muss der Vermieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen.

Da die Erträge aus der Vermietung steuerpflichtig sind, muss der Vermieter seine Einnahmen aus der Vermietung sowie die dafür anfallenden Ausgaben in der Anlage V der jährlichen Steuererklärung anführen. Darüber hinaus ist für die jährliche Prüfung durch das Finanzamt eine Berechnung der Wirtschaftlichkeit zu erstellen.

Weitere Pflichten des Vermieters sind:

• die Beauftragung von Handwerkern zur Behebung von Schäden in der Wohnung
• die Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Abstimmungen über Sanierungsmaßnahmen und andere Angelegenheiten der Hauseigentümer
• Kehr- und Räumpflichten betreffend die Straße entlang des Grundstücks, sofern im Mietvertag nicht vereinbart wurde, dass der Mieter diese Pflichten übernimmt (bei Nichteinhaltung haftet in jedem Fall der Eigentümer)
• Behandlung von möglichen Rechtsstreitigkeiten mit Miteigentümern und Mietern beziehungsweise mit dem Mieterverein

Mietpreis, Nebenkosten und Kaution: So werden sie berechnet

Der Mietpreis kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Er darf aber nicht mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietwucher). In Regionen mit geltender Mietpreisbremse darf der Mietpreis maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Gibt es keine Mietpreisbremse, dann kann der Mietpreis üblicherweise bis maximal 20 % über der Vergleichsmiete festgesetzt werden.

Zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietpreises dient der lokale Mietenspiegel am Standort der vermieteten Immobilie als Grundlage. Daraus lässt sich anhand des Baujahres, der Lage, der Größe und der Ausstattung der Wohnung der ortsübliche Vergleichswert für die eigene Immobilie errechnen.

Zusätzlich zum Mietpreis muss der Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung entrichten. Diese lässt sich anhand der jährlichen Nebenkostenabrechnung schätzen. Sie sollte möglichst realistisch, aber nicht zu knapp festgesetzt sein, damit die Ausgaben des Vermieters gedeckt sind.

Weiters wird gleich nach dem Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution hinterlegt. Sie beträgt üblicherweise bis zu drei Nettokaltmieten und dient als Sicherstellung für Mietausfälle und wird auch für die kurzfristige Bezahlung von Reparaturen herangezogen.

Nützliche Arbeitshilfen für die Vermietung von Immobilien

Eine Wohnung zu vermieten bedeutet in den meisten Fällen, eine langfristige Verbindung einzugehen. Die Konditionen dazu sind im Mietvertrag geregelt. Sie müssen so formuliert werden, dass beide Parteien mit ihrem Inhalt zufrieden sein können. Für die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken gibt es eine Reihe an vorgefassten Standardformularen, die nicht nur die Mietpreiskonditionen regeln, sondern auch Fragen wie:

• Sind Haustiere erlaubt?
• Darf die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet werden?
• Hat der Mieter die Pflicht, gemeinschaftlich genutzte Bereiche, wie beispielsweise das Treppenhaus zu reinigen?
• Wer kommt für kleine Reparaturen auf?
• In welchem Zustand muss die Wohnung bei Auszug des Mieters übergeben werden?

Alle wichtigen Punkte, die in einem Mietvertrag enthalten sein müssen, werden im Vermieter-Ratgeber von Haufe erläutert. Dort erfahren Vermieter auch, wie eine Nebenkostenabrechnung aussehen muss, und erhalten wertvolle Tipps zur richtigen Auswahl des Mieters oder über die Möglichkeiten einer Kündigung des Mietvertrages.

Erfolgreich vermieten

Die Vermietung einer Immobilie kann eine lukrative Einkommensquelle ein. Doch damit sind nicht nur Rechte verbunden. Der Vermieter sollte sich auch seiner Pflichten bewusst sein. Zudem muss man für die Verwaltung der vermieteten Wohnung und die Abrechnung der Mieteinnahmen auch einiges an Zeit einplanen. Dabei können die Arbeitshilfen von Haufe wertvolle Dienste leisten.